VILA VELHA — A Lei Complementar nº 128/2026 alterou o zoneamento do Centro de Vila Velha e passou a incentivar a construção de hotéis na região próxima à Prainha e ao Convento da Penha. A medida integra a estratégia da prefeitura para ampliar o turismo e estimular a ocupação da área.
O novo Plano Diretor Municipal (PDM) também criou uma seção específica para empreendimentos hoteleiros. Com a mudança, a atividade passou a ser considerada “permitida e incentivada” em seis zonas: as Zonas de Ocupação Prioritária A, B e C; a Zona de Especial Interesse Empresarial B; a Zona de Interesse Cultural C; e a Zona de Ocupação Restrita F.
Isenção para construções excedentes
Entre os benefícios está a isenção da outorga onerosa do direito de construir. A cobrança é aplicada quando um empreendimento ultrapassa o coeficiente básico de construção permitido para o terreno, dentro do limite máximo definido para a área.
Na prática, os hotéis poderão executar construções excedentes dentro da área autorizada sem pagar essa taxa ao município. A isenção não elimina os demais parâmetros urbanísticos previstos para cada zona, como coeficientes de aproveitamento, taxas de ocupação e permeabilidade, gabarito, altura da edificação, grau de impacto permitido e modelo de parcelamento.
Fernando Otávio Campos, presidente da Associação Brasileira da Indústria de Hotéis do Espírito Santo (ABIH-ES), afirmou que o incentivo busca aumentar a competitividade da hotelaria diante de empreendimentos residenciais, que podem oferecer retorno financeiro mais rápido. “Quando uma construtora vende um prédio, já apura o lucro de cara”, disse.
Para que um projeto seja enquadrado como hotel, o PDM exige o cumprimento simultâneo de requisitos relacionados à estrutura do empreendimento. Os quartos devem ter pelo menos 14 metros quadrados, cada unidade precisa contar com banheiro privativo de área mínima de 2,50 metros quadrados, e a recepção deve funcionar durante 24 horas.
Também são exigidas áreas comuns equivalentes a 35% da área construída. Os quartos não podem ter cozinha completa, apenas uma copa compacta destinada ao apoio para refeições rápidas.
Regras e plataformas de locação
Greg Repsold, vice-presidente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Espírito Santo (CAU-ES), disse que as exigências também funcionam como proteção para os empreendimentos hoteleiros diante do avanço de plataformas como o Airbnb. Segundo ele, as regras foram exigidas pelo Fórum Popular de Vila Velha para impedir que edifícios destinados à locação sejam enquadrados como hotéis apenas para obter isenções e incentivos financeiros.
O novo PDM também esteve no centro de uma discussão sobre o sombreamento na orla de Vila Velha. A Câmara de Vereadores informou, em nota, que a proposta para reduzir o tempo de sol no litoral foi apresentada por um morador durante uma das três audiências públicas realizadas na revisão do plano, todas transmitidas pela internet.
A Prefeitura Municipal de Vila Velha afirmou que não cogitou reduzir o tempo de sol na praia. De acordo com a administração, o texto encaminhado à Câmara mantinha a proibição de sombra até as 16 horas. A prefeitura declarou que vai acatar a decisão do Ministério Público Federal (MPF), após a Justiça Federal suspender a norma.
